一、案例基本信息

 案例类型： 民事案件

     供稿： 北京市惠诚（苏州）律师事务所  

       承办律师：张尧   

检索主题词：案外人执行异议申请、案外人执行异议之诉、 不动产、车位、不动产登记、债权人

二、案例正文

从陈某案外人执行异议之诉看不动产执行异议问题

【案情简介】

陈某购买了周某某、陈某某苏的用途为城镇住宅用地/地下车位，其实该地下车位是双方签订的商品房买卖合同中所包含的不动产，但周某某、陈某某发现合同表述不清晰，强制要求陈某另付车位款项，该车位具有独立产权证，后双方又签署了《买卖合同补充协议》，陈某另付了相关款项，对此城镇住宅用地/地下车位予以了证明，但周某某、陈某某为躲避债务迟迟未予露面配合办理过户手续。后周某某、陈某某因欠付他人借款导致被申请强制执行，陈某收到了《执行裁定书》，后来陈某提出了执行异议申请，但法院做出了相关的《执行裁定书》，驳回了陈某的异议申请。为了维护自己的合法权益，陈某继续提起了案外人执行异议之诉，经苏州工业园区人民法院开庭实质审理后，确认该涉案车位确系属于陈某，故做出了支持陈某诉请的判决。

【调查与处理】

法院经过庭审查明，涉案车位确系是双方在购买不动产房屋时就已经认可的，仅是因为双方在合同中未明确该车位的事宜，后双方又达成了《买卖合同补充协议》原告并支付了相关的款项。另外，原告申请了当时经手的房产中介负责人出庭作证就整个交易过程进行了陈述，最终法院认可了该项事实。

【法律分析】

本案系属不动产交易过程中未及时办理过户登记导致被出卖人的债权人进行申请强制执行导致的诉讼，基于不动产产生的案外人执行异议之诉可进行如下法律分析。

一、依据权利优位原则：物权优先于债权，即原告的的物权请求权优于被告一的债权请求权。

被告一与被告二和被告三的纠纷系民间借贷纠纷，即被告一申请强制执行的的权利系债权请求权原告现具有要求被告二和被告三协助配合办理车位的产权过户登记的请求权，系属物权请求权。另外，需要强调的是被告一的债权系属种类之债，其可以不依赖特定物为标的就可以实现，原告的权利系属特定物权，必须依赖该特定标的物才能实现自己的物权。

二、依据权利形成在先原则：原告的权利成立时间早于被告一主张的债权。

原告与被告二和被告三于2016年签订了《苏州市存量房屋买卖合同与《买卖合同补充协议》时，原告就已经具有了请求两被告协助办理产权变更登记的权利，而依据法院的（2017）苏0591号初××号民事判决书，被告一主张的债权形成时间远远晚于原告权利的形成时间。

三、现有证据不能证明原告与第三人之间存在恶意串通逃避债务或转移资产的主观故意。

原告与被告二和被告三于2016年签订了《苏州市存量房屋买卖合同与《买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反任何法律的强制性规定。被告无任何证据能能够证明原告与第三人之间存在恶意串通逃避债务或转移资产的主观故意。

四、涉诉车库与原告已购买的房产之间系“不可分物”的关系，难以成为被执行对象。

原告所购买的系低层住宅用途，属于别墅性质，按照此类建筑物的使用方式及日常生活经验，别墅与车库应该是“一对一”的匹配关系，区别于普通的商品房乃至写字楼式的建筑与车库的关系。故涉诉车库与原告已购买的房产之间系“不可分物”的关系，不可单独分离开来使用，否则有违使用方式，更有违日常生活的基本常识。在进入本执行异议之诉之前，原告认为执行庭的法官及审理执行异议申请程序的法官未到现场进行查看，否则应该能够做出正确的判断。

另外，该涉诉车库的“特殊功能性”决定了其也难以作为被执行对象予以执行，于社会实际中更是难以拍卖或挂售，任何一个具有日常生活经验的理性人也不会购买该具有“独立功能”的车库。

【典型意义】

案外人执行异议之诉已经呈现数量上升的趋势，案外人对于其他案件被查封的财产，认为自己享有所有权或者其他权利的，可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出执行异议，对于异议不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，这就是案外人执行异议之诉的规定。

最高人民法院民一庭法官王毓莹在《执行异议之诉案件的裁判思路》(刊登于《民事判指导与参考》第67辑)中指出了审理执行异议之诉案件的裁判思路，认为应当遵循以下的原则：1.物权优先于债权的原则；2.生存利益优先的原则，即消费者生存权优先于银行、企业经营利益的原则，在弱者适度倾斜；3.沟通调解原则，即对于撤诉又起诉的，因不再符合执行异议之诉的起诉期限要求，因此将不再予以立案；4.证据审查从严原则，即限制当事人的自认原则的适用，即使被执行人认可的，也不能免除案外人的举证责任；5.谨慎调解原则，即防止案外人与被执行人恶意串通，谨慎调解。

最高法院民一庭庭长程新文在去年年底全国民商事审判工作会议上就当前庭审审判工作若干问题提出的意见中，就执行异议也指出对于执行异议不仅要认定案外人是否享有足以排除强制执行的物权、法定优先权，还要对该权利与被执行人对争议标的享有的权利进行优劣的比较，明确：被执行人提出房屋归自己所有，但经审查，被执行人占有房屋没有任何法律依据，即使案外人享有的是一般债权，也可以阻却执行。程庭长要求判断是否存在能够阻止对执行标的强制执行的实体权利，要综合分析异议人和申请执行各自权利的性质和效力边界，根据相关法律、司法解释进行全面判断。

上述的司法观点和政策说明，一旦形成权利争议的，应当比较权利之间的优劣性，在特定的情况下，即使案外人不享有所有权，亦有权利请求法院停止对标的的执行。